+7 (4012) 611-555, 631-777, 317-777
 
Онлайн консультант
ICQ 638698551

Новости

Курсы ЦБ на 21.07.2017
 
$ 59.0823
 68.0037
28 Ноября
2016 года

Изменился порядок отмены доверенности

С 1 января 2017г. изменится порядок отмены доверенности. Доверенность может быть отменена лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой она была выдана, либо в нотариальной форме (332-ФЗ от 03.07.2016г.). Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме.
27 Ноября
2016 года

Регистрация права на машино-места

С 01 января 2017 г. законодательно вводится новое понятие типа недвижимого имущества - Машино-место. Вступают в силу изменения в Гражданский кодекс РФ, в Градостроительный кодекс РФ, в Федеральный Закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которыми машино-место можно будет продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, в залог для получения кредита, оформлять ипотеку.
20 Августа
2016 года

Способы проведения взаиморасчета при совершении сделок с недвижимостью.


Взаиморасчёт при проведении сделки купли-продажи недвижимости – один из важнейших этапов ее проведения, грамотности и четкости организации которого опытные специалисты уделяют особое внимание. В сфере недвижимости наиболее часто практикуются следующие виды взаиморасчетов: собственными и заёмными (кредитными) денежными средствами, с помощью социальных и иных государственных жилищных программ (материнский капитал, молодая семья и т.д.), в безналичном и наличном порядке.
При расчёте за недвижимость кредитными денежными средствами основную функцию в организации взаиморасчётов выполняет банк или другие кредитные организации.
Однако в рядовых сделках с недвижимостью нередко встречаются ситуации, когда продавец, не желая рисковать, отказывается подписывать договор на продажу своей недвижимости, требуя оплату за продаваемый объект вперед. В то же самое время покупатель зачастую не желает отдавать свои деньги в оплату недвижимости до подписания сторонами договора купли-продажи, а иногда и до момента государственной регистрации перехода права собственности на его имя. Причем каждая сторона, отстаивая свою позицию, по своему, права. Достижение согласия при организации взаиморасчётов в таких ситуациях нередко оказывается под угрозой срыва, ведь интересы продавца и покупателя, диаметрально противоположны. Однако выход есть: для поиска и установления разумного компромисса наиболее оправдано участие в сделке независимого посредника, заинтересованного в достижении лучшего результата для обеих сторон. Агентство недвижимости как раз такой профессиональный посредник. Риэлтерская компания заинтересована в законной и безопасной реализации сделки, выполняет функцию организатора всех ее этапов.
Схемы расчетов между сторонами по сделкам с недвижимостью, зависят от конкретной ситуации, сложившейся у участников сделки: фактического порядка взаиморасчета и способа оплаты (наличные или безналичные деньги), наличия «цепочки» - взаимосвязанных сделок с недвижимостью, момент освобождения и передачи недвижимости, участия кредитных ресурсов в оплате цены недвижимости, социальных выплат, субсидий и т.д.

Рассмотрим основные варианты взаиморасчета, а также основные моменты их осуществления при покупке, продаже недвижимости денежными средствами в наличной или безналичной форме.

Первый этап - задаток за недвижимость или аванс?
Как правило, начальной фазой взаиморасчёта по сделке купли-продажи недвижимости оказывается вручение покупателем продавцу задатка (реже – аванса). На этом этапе стороны, зачастую, заключают между собой предварительный договор, в котором описывают все существенные условия будущей сделки, в том числе указывают предмет сделки, цену недвижимости, условия и порядок её оплаты, передачи и т.д.. При этом участники сделки принимают на себя обязательства совершить в будущем сделку на условиях этого договора, и, в случае если одна из сторон будет уклоняться от их исполнения, другая сторона в судебном порядке вправе понудить недобросовестную сторону совершить сделку в соответствии с предварительным договором.
На этом этапе важно различать понятия аванса и задатка. Так аванс передается продавцу в счет цены договора и в случае если сделка, по каким то причинам, не может состояться, то он должен быть возвращен покупателю в том же размере, в котором был уплачен. Задаток в отличие от аванса, дополнительно к тому, что он уплачивается в счет цены договора и доказывает намерение сторон совершить сделку, выполняет ещё и функцию обеспечения обязательств сторон сделки по предварительному договору. И если сторона, получившая задаток откажется от заключения сделки на согласованных условиях, то у неё возникнет ответственность вернуть задаток в двойном размере, если же виновником несостоятельности сделки окажется сторона, передавшая задаток, то он не подлежит возврату и остается у получившей задаток стороны.
Зачастую из-за спешки, отсутствия участия в сделке опытного юриста покупатели вручают продавцам задаток по расписке, без заключения договора. Это ошибка, и такая практика, в случае возникновения противоречий между сторонами сделки и их нежеланий идти на компромисс, нередко приводит к судебным разбирательствам, как правило, заканчивающимся вынесением судебного решения о возврате полученного «задатка» в однократном размере, независимо от того какая сторона была виновником в срыве сделки. А все потому, что задаток должен передаваться по договору, обеспечивая взаимные обязательства в целях достижения планируемой сделки подписавших его сторон.
Таким образом, наиболее надёжным обеспечением обязательств будет заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с подписанием соглашения о задатке.

Второй этап – основной взаиморасчет по сделке купли-продажи недвижимости. Перед сторонами сделки стоит выбор: безналичный расчет или расчет наличными денежными средствами.

1.    Безналичные расчеты между продавцами и покупателями стали применяться все чаще в связи с развитием ипотечного кредитования, реализацией разного рода жилищных программ, когда расчет между участниками сделки производится перечислением денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Такая схема является цивилизованной и безопасной, тут функцию гаранта сохранности денег и оплаты  их продавцу во исполнение обязательств покупателя по договору купли-продажи недвижимости выполняет банк. Таких сделок с каждым годом становится все больше, и они постепенно становятся нормой, практически не встречая в последние годы сопротивления со стороны продавцов недвижимости.

2.    Одним из видов безналичного расчета, обеспечивающего безопасность взаиморасчета между покупателем и продавцом, является взаиморасчет с использованием банковского аккредитива. Этот способ гарантирует продавцу получение денег, вырученных от продажи недвижимости сразу же после исполнения им своих обязательств по договору. Соответственно и покупатель получает гарантию того, что его деньги под контролем банка попадут в распоряжение продавца, только после того, как последним будут исполнены обязательства по договору, а также представлены доказательства их исполнения.

3.    Летом 2014 года на законодательном небосклоне Российской Федерации появился еще один способ осуществления взаиморасчета – договор счета эскроу. Этот способ взаиморасчетов давно известен и широко применяется во всем мире. Согласно ему банком-агентом открывается специальный блокированный счет, на котором учитываются денежные средства, которые в соответствии с условиями с договором эскроу передаются банком продавцу недвижимости при наступлении оговоренных договором обстоятельств. Внешне эта конструкция похожа на аккредитив, однако есть некоторые отличия, в частности договором эскроу может быть предусмотрено обязательство банка глубоко проверять факт возникновения, предусмотренного договором основания, предусматривающего исполнение обязательства по взаиморасчету.

Тем не менее, наибольшей популярностью при совершении сделок с недвижимостью по прежнему пользуются расчеты наличными денежными средствами.
 
4.    Наличный расчет непосредственно между покупателем и продавцом, нередко практикующийся между участниками сделки, пришедшими к ней самостоятельно, без участия профессионального посредника. Оправданием этой схемы взаиморасчета может быть только исключительное доверие участников сделки друг другу, имеющее под собой достаточные основания, т.к. это способ никак не обеспечивает безопасности участников сделки и исполнение их обязательств по договору.

5.    Взаиморасчеты с использованием банковской ячейки – эта схема наиболее доступна и понятна, а так же дает возможность не показывать реальную сумму сделки. Для проведения расчетов в банковском хранилище на период сделки арендуется банковская ячейка с возможностью одновременного доступа к ней нескольких лиц, в которую закладываются наличные денежные средства по сделке - уже проверенные, пересчитанные и разложенные по опечатанным пакетам. На практике сложились два способа аренды банковской ячейки.
Первый способ получил название «неконтролируемой ячейки», при этом договор аренды с банком заключают только покупатели и продавцы.
Второй способ - «контролируемая ячейка». В этом случае появляется третье лицо, выполняющее контролирующую функцию. Таким лицом может выступать: сотрудник агентства или сотрудник банка. Однако схема расчетов через банковский сейф не дает абсолютных гарантий для участников сделки, поэтому, чтобы минимизировать риски необходимо обдуманно не только выбирать банк для оформления расчетов, но и тщательно прорабатывать условия договора аренды сейфовой ячейки, регламентирующего доступ участников сделки к деньгам.

6.    Взаиморасчеты с использованием банковского сертификата. Банковский сертификат – это ценная бумага, которая удостоверяет сумму вклада и право владельца на то, что он может получить сумму вклада и оговоренные проценты. Банковский сертификат может быть именным и предъявительским. Понятно, что при сделках с недвижимостью используют сертификат на предъявителя, который подлежит передаче от покупателя продавцу в момент, соответствующий процедуре взаиморасчета (непосредственно в момент подписания договора купли-продажи или через банковскую ячейку и т.д.). Однако банковский сертификат не может являться предметом расчета за товары и услуги, поэтому при сделке купли-продажи недвижимости он широко не используется. Тем не менее, он имеет несомненные плюсы перед традиционным наличным взаиморасчетом наличными, в частности,
- сертификат освобождает продавца от необходимости пересчитывать деньги и убеждаться в их подлинности, при закладке в ячейку,
- сертификат компактен и удобен: если сумма большая деньги просто могут не поместиться в ячейку и уж тем более нелепо и безрассудно выглядел бы взаиморасчет «чемоданом с наличными».
- сертификат – ценная бумага, по которой банком эмитентом начисляются проценты и если его обналичивание не является срочной необходимостью, может принести продавцу вполне достойные проценты, ну хотя бы за время, необходимое для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю недвижимости, а также для исполнения обязательств продавцом по договору купли-продажи.

7.    Взаиморасчеты непосредственно в агентстве, когда наличные денежные средства в объеме суммы сделки передаются покупателем в присутствии продавца агентству, представитель которого выполняет проверку денежной суммы на предмет её соответствия цене договора и подлинности банкнот, и после выполнения своих обязательств продавцом передаёт ему деньги. Преимущество этого вида - удобство проведения расчетов в одном месте и отсутствие необходимости перемещения участников сделки с деньгами по городу, наличие обеспечения выполнения обязательств сторонами.

У каждого способа взаиморасчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости есть свои достоинства и недостатки. В настоящее время практика такова: наибольшей популярностью пользуются банковские ячейки, однако участники сделок все больше используют безналичные расчеты, в связи с увеличением количества участников различных жилищных программ, в которых используются только безналичные платежи. Среди них социальные выплаты, субсидии и ипотечные кредиты. При безналичных банковских расчетах возможны затраты у продавца, связанные с уплатой налога с продажи недвижимого имущества, и расходы по снятию поступивших в качестве оплаты за проданный объект наличных денежных средств с банковского счета.
Чтобы сделка прошла быстро и безопасно, в том числе и с точки зрения организации взаиморасчетов будьте внимательны и предусмотрительны, а также пользуйтесь помощью профессиональных участников рынка недвижимости
Специалисты Центра продажи недвижимости «Риэлт-Финанс» помогут выбрать оптимальный способ взаиморасчета при совершении сделки с недвижимостью, порекомендовать те или иные обеспечительные меры, оформить документы для его осуществления и организовать его проведение.
15 Августа
2016 года

НЕМЕЦКИЙ ФОНД – ОСОБЕННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАЛИНИНГРАДА

В настоящее время в Калининграде эксплуатируется немало недвижимости, созданной в немецком прошлом региона, чаще всего ее называют: «немецкий фонд». По своему качеству и архитектуре эти строения имеют некоторые отличительные особенности. Есть изысканные добротные строения, принадлежавшие в свое время кёнигсбергской элите, и есть достаточно простые здания, не блещущие архитектурными изысками в «пролетарских» районах города.
28 Июня
2016 года

Новеллы

Начиная с 02.06.2016 года, изменились правила заключения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. В настоящее время, продажа, дарение или отчуждение иным образом долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
27 Июня
2016 года

Новое в законах о недвижимости

С 1 января 2017 года вступают в силу новые законодательные акты в сфере недвижимости:
- Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
-  Приказы Минэкономразвития России № 127 от 15.03.2016 г., № 137 от 16.03.2016 г.,  которыми утверждены Порядок уведомления органом регистрации прав правообладателя о поступлении заявлений о государственной регистрации принадлежащего ему имущества, 
Порядок и способы уведомления заявителей о ходе оказания услуги по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на    недвижимое имущество.
06 Мая
2016 года

«Северная гора» - особенный район Калининграда.

Калининградский уголок с брутальным и поэтическим названием «Северная гора» хорошо известен всем жителям Янтарной столицы Калининградской области.
Он ограничен улицей 3-я Большая окружная, улицей Островского, железнодорожной веткой пригородного сообщения Калининградской области и легендарным, величественным лесопарком «Макс Ашман Парк».
06 Мая
2016 года

Что такое «немецкий фонд» Калининграда?

Одной из специфических черт рынка недвижимости Калининграда, безусловно, можно считать жилые дома довоенной постройки, так называемый «немецкий фонд»
11 Января
2016 года

Продажа доли в недвижимости. Изменения в законодательстве РФ.

29 декабря, под занавес уходящего 2015 года произошли некоторые изменения в законодательстве РФ в части оформления сделок купли-продажи долей недвижимости, вступившим в силу Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
03 Июня
2015 года

Программа «Наследство без границ» в Калининградской области.

С 1 января 2015 года начал функционировать централизованный режим регистрации наследственных дел в Единой информационной системе нотариата, так называемое - «Наследство без границ».
С помощью базы ЕИС запрашивается наиболее полная информация об имуществе граждан. Т. о. ведение наследственных дел в формате ЕИС упрощает процедуру вступления в наследство.
25 Мая
2015 года

Рынок недвижимости 2015 года и его перспективы

В канун 20-летия компании - Центра продажи недвижимости «Риэлт-Финанс» к нам в гости пожаловала корреспондент газеты «Калининградская недвижимость» поговорить и ситуации на рынке недвижимости 2015 года, о произошедших переменах и перспективах
30 Апреля
2015 года

Акция на продажу квартир в ЖК "Солнечный парус" на ул. Нансена в честь Дня Великой Победы!!!

ВЕСЬ МАЙ скидка 100 000 рублей при покупке квартиры в жилом комплексе "Солнечный парус" на ул. Нансена! 
01 Декабря
2014 года

Срок, после которого можно продать жилье и не платить подоходный налог, с 2016 года будет увеличен с трех до пяти лет.

С 2016 года, с трех до пяти лет увеличивается срок владения собственностью, не позволяющий совершать сделки купли-продажи с недвижимостью без выплаты подоходного налога (в размере 13-ти %). Соответствующий закон, принят Государственной Думой и направлен на утверждение президенту РФ.
02 Октября
2014 года

Застройщик "СтроСна" сообщает об аккредитации сбербанком ЖК "Солнечный парус"

Застройщик ООО «СтроСна» жилого комплекса «Солнечный парус»,  продажи в котором открыты с 27 августа 2014 года,  сообщил приятную новость, что 15 сентября Сбербанк России аккредитовал его и сам строящийся объект долевого строительства –  многоквартирный жилой дом на ул. Суворова – Нансена, на предмет ипотечного кредитования участников долевого строительства.
07 Августа
2014 года

Публикация проектной декларации о строительстве девятиэтажного жилого дома на пересечении улиц Суворова и Нансена

Уважаемые жители и гости города Калининграда, 5 августа 2014 года на нашем сайте в разделе Новостройки опубликована проектная декларация о строительстве 9-ти этажного жилого дома на пересечении улиц Суворова и Нансена.
Заключение договоров долевого участия в строительстве вышеуказанного жилого дома будет возможно после 19 августа 2014 года.
23 Мая
2014 года

Налог с продажи недвижимости и распространенные заблуждения об уплате этого налога.

Тема налогообложения и налоговых имущественных вычетов стоит первым номером у участников рынка недвижимости. Её актуальность не ослабевает, т. к. доход от продаж напрямую связан с расходами по уплате налогов. Суммы и там, и там значительные. Вы продаёте или планируете  продать недвижимость? В этой статье раскрываются некоторые важные нюансы взимания налога с продаж  недвижимости и  распространённые заблуждения в этом вопросе.   подробнее
17 Марта
2014 года

Стратегия купить недвижимость в Калининграде в 2014 году и выиграть.

Февраль месяц 2014 года для недвижимости в Калининграде оказался не совсем обычным и, не смотря на то, что всегда отмечается сезонным ростом спроса на недвижимость, по оценкам специалистов, превзошел своими результатами ожидания специалистов. Цены на недвижимость стали ускорили динамику своего роста. Что ж, тому есть причины и ниже мы постараемся не только раскрыть их, но и дать совет тем, кто намерен купить недвижимость в Калининграде, какой стратегии стоит придерживаться, чтобы совершить выгодную сделку и выиграть в вечном противостоянии: покупатель – продавец.
29 Июля
2013 года

Эволюция маклера: маклер, агент по недвижимости, риэлтор, брокер

Посредников по недвижимости в разное время именовали по разному: маклер, агент по недвижимости, риэлтор, брокер. Рынок недвижимости менялся, а вместе с ним вершилась эволюция маклера -  первого имени специалистов оказания посреднических услуг в сделках с недвижимостью.
04 Июля
2013 года

Купить недвижимость по военной ипотеке в Калининграде и Калининградской области

Что такое "военная ипотека", кто имеет право на ее использование при покупке недвижимости, максимальная величина военной ипотеки, какие документы необходимы для получения военной ипотеки и одобрения банком подобранной для покупки недвижимости в Калининграде, а также  какое место занял в 2012 году город Калининград по показателям практической реализации целевой программы военной ипотеки в нашей стране, читайте далее в статье о недвижимости.
03 Июня
2013 года

Причины сотрудничать с агентством недвижимости.

Сотрудничать с агентством недвижимости или нет? Продать недвижимость в Калининграде самостоятельно или купить недвижимость в Калининграде без посредников, а может быть для этого воспользоваться риэлторской услугой?

Рассуждения о причинах, которые побуждают людей к сотрудничеству с агентствами недвижимости в Калининграде.