+7 (4012) 611-555, 631-777, 317-777
 
Онлайн консультант
ICQ 638698551

Статьи о недвижимости

Курсы ЦБ на 18.11.2017
 
$ 59.6325
 70.3604
Взаиморасчёт при проведении сделки купли-продажи недвижимости – один из важнейших этапов ее проведения, грамотности и четкости организации которого опытные специалисты уделяют особое внимание. В сфере недвижимости наиболее часто практикуются следующие виды взаиморасчетов: собственными и заёмными (кредитными) денежными средствами, с помощью социальных и иных государственных жилищных программ (материнский капитал, молодая семья и т.д.), в безналичном и наличном порядке.
При расчёте за недвижимость кредитными денежными средствами основную функцию в организации взаиморасчётов выполняет банк или другие кредитные организации.
Однако в рядовых сделках с недвижимостью нередко встречаются ситуации, когда продавец, не желая рисковать, отказывается подписывать договор на продажу своей недвижимости, требуя оплату за продаваемый объект вперед. В то же самое время покупатель зачастую не желает отдавать свои деньги в оплату недвижимости до подписания сторонами договора купли-продажи, а иногда и до момента государственной регистрации перехода права собственности на его имя. Причем каждая сторона, отстаивая свою позицию, по своему, права. Достижение согласия при организации взаиморасчётов в таких ситуациях нередко оказывается под угрозой срыва, ведь интересы продавца и покупателя, диаметрально противоположны. Однако выход есть: для поиска и установления разумного компромисса наиболее оправдано участие в сделке независимого посредника, заинтересованного в достижении лучшего результата для обеих сторон. Агентство недвижимости как раз такой профессиональный посредник. Риэлтерская компания заинтересована в законной и безопасной реализации сделки, выполняет функцию организатора всех ее этапов.
Схемы расчетов между сторонами по сделкам с недвижимостью, зависят от конкретной ситуации, сложившейся у участников сделки: фактического порядка взаиморасчета и способа оплаты (наличные или безналичные деньги), наличия «цепочки» - взаимосвязанных сделок с недвижимостью, момент освобождения и передачи недвижимости, участия кредитных ресурсов в оплате цены недвижимости, социальных выплат, субсидий и т.д.

Рассмотрим основные варианты взаиморасчета, а также основные моменты их осуществления при покупке, продаже недвижимости денежными средствами в наличной или безналичной форме.

Первый этап - задаток за недвижимость или аванс?
Как правило, начальной фазой взаиморасчёта по сделке купли-продажи недвижимости оказывается вручение покупателем продавцу задатка (реже – аванса). На этом этапе стороны, зачастую, заключают между собой предварительный договор, в котором описывают все существенные условия будущей сделки, в том числе указывают предмет сделки, цену недвижимости, условия и порядок её оплаты, передачи и т.д.. При этом участники сделки принимают на себя обязательства совершить в будущем сделку на условиях этого договора, и, в случае если одна из сторон будет уклоняться от их исполнения, другая сторона в судебном порядке вправе понудить недобросовестную сторону совершить сделку в соответствии с предварительным договором.
На этом этапе важно различать понятия аванса и задатка. Так аванс передается продавцу в счет цены договора и в случае если сделка, по каким то причинам, не может состояться, то он должен быть возвращен покупателю в том же размере, в котором был уплачен. Задаток в отличие от аванса, дополнительно к тому, что он уплачивается в счет цены договора и доказывает намерение сторон совершить сделку, выполняет ещё и функцию обеспечения обязательств сторон сделки по предварительному договору. И если сторона, получившая задаток откажется от заключения сделки на согласованных условиях, то у неё возникнет ответственность вернуть задаток в двойном размере, если же виновником несостоятельности сделки окажется сторона, передавшая задаток, то он не подлежит возврату и остается у получившей задаток стороны.
Зачастую из-за спешки, отсутствия участия в сделке опытного юриста покупатели вручают продавцам задаток по расписке, без заключения договора. Это ошибка, и такая практика, в случае возникновения противоречий между сторонами сделки и их нежеланий идти на компромисс, нередко приводит к судебным разбирательствам, как правило, заканчивающимся вынесением судебного решения о возврате полученного «задатка» в однократном размере, независимо от того какая сторона была виновником в срыве сделки. А все потому, что задаток должен передаваться по договору, обеспечивая взаимные обязательства в целях достижения планируемой сделки подписавших его сторон.
Таким образом, наиболее надёжным обеспечением обязательств будет заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с подписанием соглашения о задатке.

Второй этап – основной взаиморасчет по сделке купли-продажи недвижимости. Перед сторонами сделки стоит выбор: безналичный расчет или расчет наличными денежными средствами.

1.    Безналичные расчеты между продавцами и покупателями стали применяться все чаще в связи с развитием ипотечного кредитования, реализацией разного рода жилищных программ, когда расчет между участниками сделки производится перечислением денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Такая схема является цивилизованной и безопасной, тут функцию гаранта сохранности денег и оплаты  их продавцу во исполнение обязательств покупателя по договору купли-продажи недвижимости выполняет банк. Таких сделок с каждым годом становится все больше, и они постепенно становятся нормой, практически не встречая в последние годы сопротивления со стороны продавцов недвижимости.

2.    Одним из видов безналичного расчета, обеспечивающего безопасность взаиморасчета между покупателем и продавцом, является взаиморасчет с использованием банковского аккредитива. Этот способ гарантирует продавцу получение денег, вырученных от продажи недвижимости сразу же после исполнения им своих обязательств по договору. Соответственно и покупатель получает гарантию того, что его деньги под контролем банка попадут в распоряжение продавца, только после того, как последним будут исполнены обязательства по договору, а также представлены доказательства их исполнения.

3.    Летом 2014 года на законодательном небосклоне Российской Федерации появился еще один способ осуществления взаиморасчета – договор счета эскроу. Этот способ взаиморасчетов давно известен и широко применяется во всем мире. Согласно ему банком-агентом открывается специальный блокированный счет, на котором учитываются денежные средства, которые в соответствии с условиями с договором эскроу передаются банком продавцу недвижимости при наступлении оговоренных договором обстоятельств. Внешне эта конструкция похожа на аккредитив, однако есть некоторые отличия, в частности договором эскроу может быть предусмотрено обязательство банка глубоко проверять факт возникновения, предусмотренного договором основания, предусматривающего исполнение обязательства по взаиморасчету.

Тем не менее, наибольшей популярностью при совершении сделок с недвижимостью по прежнему пользуются расчеты наличными денежными средствами.
 
4.    Наличный расчет непосредственно между покупателем и продавцом, нередко практикующийся между участниками сделки, пришедшими к ней самостоятельно, без участия профессионального посредника. Оправданием этой схемы взаиморасчета может быть только исключительное доверие участников сделки друг другу, имеющее под собой достаточные основания, т.к. это способ никак не обеспечивает безопасности участников сделки и исполнение их обязательств по договору.

5.    Взаиморасчеты с использованием банковской ячейки – эта схема наиболее доступна и понятна, а так же дает возможность не показывать реальную сумму сделки. Для проведения расчетов в банковском хранилище на период сделки арендуется банковская ячейка с возможностью одновременного доступа к ней нескольких лиц, в которую закладываются наличные денежные средства по сделке - уже проверенные, пересчитанные и разложенные по опечатанным пакетам. На практике сложились два способа аренды банковской ячейки.
Первый способ получил название «неконтролируемой ячейки», при этом договор аренды с банком заключают только покупатели и продавцы.
Второй способ - «контролируемая ячейка». В этом случае появляется третье лицо, выполняющее контролирующую функцию. Таким лицом может выступать: сотрудник агентства или сотрудник банка. Однако схема расчетов через банковский сейф не дает абсолютных гарантий для участников сделки, поэтому, чтобы минимизировать риски необходимо обдуманно не только выбирать банк для оформления расчетов, но и тщательно прорабатывать условия договора аренды сейфовой ячейки, регламентирующего доступ участников сделки к деньгам.

6.    Взаиморасчеты с использованием банковского сертификата. Банковский сертификат – это ценная бумага, которая удостоверяет сумму вклада и право владельца на то, что он может получить сумму вклада и оговоренные проценты. Банковский сертификат может быть именным и предъявительским. Понятно, что при сделках с недвижимостью используют сертификат на предъявителя, который подлежит передаче от покупателя продавцу в момент, соответствующий процедуре взаиморасчета (непосредственно в момент подписания договора купли-продажи или через банковскую ячейку и т.д.). Однако банковский сертификат не может являться предметом расчета за товары и услуги, поэтому при сделке купли-продажи недвижимости он широко не используется. Тем не менее, он имеет несомненные плюсы перед традиционным наличным взаиморасчетом наличными, в частности,
- сертификат освобождает продавца от необходимости пересчитывать деньги и убеждаться в их подлинности, при закладке в ячейку,
- сертификат компактен и удобен: если сумма большая деньги просто могут не поместиться в ячейку и уж тем более нелепо и безрассудно выглядел бы взаиморасчет «чемоданом с наличными».
- сертификат – ценная бумага, по которой банком эмитентом начисляются проценты и если его обналичивание не является срочной необходимостью, может принести продавцу вполне достойные проценты, ну хотя бы за время, необходимое для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю недвижимости, а также для исполнения обязательств продавцом по договору купли-продажи.

7.    Взаиморасчеты непосредственно в агентстве, когда наличные денежные средства в объеме суммы сделки передаются покупателем в присутствии продавца агентству, представитель которого выполняет проверку денежной суммы на предмет её соответствия цене договора и подлинности банкнот, и после выполнения своих обязательств продавцом передаёт ему деньги. Преимущество этого вида - удобство проведения расчетов в одном месте и отсутствие необходимости перемещения участников сделки с деньгами по городу, наличие обеспечения выполнения обязательств сторонами.

У каждого способа взаиморасчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости есть свои достоинства и недостатки. В настоящее время практика такова: наибольшей популярностью пользуются банковские ячейки, однако участники сделок все больше используют безналичные расчеты, в связи с увеличением количества участников различных жилищных программ, в которых используются только безналичные платежи. Среди них социальные выплаты, субсидии и ипотечные кредиты. При безналичных банковских расчетах возможны затраты у продавца, связанные с уплатой налога с продажи недвижимого имущества, и расходы по снятию поступивших в качестве оплаты за проданный объект наличных денежных средств с банковского счета.
Чтобы сделка прошла быстро и безопасно, в том числе и с точки зрения организации взаиморасчетов будьте внимательны и предусмотрительны, а также пользуйтесь помощью профессиональных участников рынка недвижимости
Специалисты Центра продажи недвижимости «Риэлт-Финанс» помогут выбрать оптимальный способ взаиморасчета при совершении сделки с недвижимостью, порекомендовать те или иные обеспечительные меры, оформить документы для его осуществления и организовать его проведение.