+7 (4012) 611-555, 631-777, 317-777
 
Онлайн консультант
ICQ 638698551

Статьи о недвижимости

Курсы ЦБ на 23.09.2017
 
$ 57.6527
 69.0737

Платить? или не платить? – не вопрос, конечно, платить! Ведь с налогами не шутят, но как можно законно минимизировать их, задумывается каждый налогоплательщик, в том числе продавцы недвижимости. И лучше подумать об этом заранее, тогда не придется сожалеть о том, что какие-то нюансы, способные существенно повлиять на личный бюджет, были упущены из виду и не применены в практике своевременно.

Общеизвестно, что перед каждым продавцом недвижимости, не важно, что продано: квартира, комната, дом, земельный участок или коммерческая недвижимость, в какой-то момент ребром становится вопрос об оплате налога с продажи недвижимости или о минимизации размеров этого налога, а то и мысли о том, чтобы вовсе уйти от обязанности по его уплате. Попробуем кратко рассмотреть идеи, которые наиболее часто обсуждаются при решении этого вопроса. Кстати, подоходным налогом в размере 13%, в частности, облагается доход физических лиц, полученный от продажи недвижимости, приобретенной в собственность мене трех лет назад от даты её продажи, уменьшенный, по выбору налогоплательщика, либо на имущественный вычет в размере одного миллиона рублей, либо на сумму фактически понесенных расходов налогоплательщика, связанных с приобретением этой недвижимости.

Наиболее распространенный способ, который продавцы недвижимости чаще всего используют для минимизации своего налогового бремени при продаже своей недвижимости - указание в договоре купли-продажи объекта недвижимости заниженной цены сделки, не соответствующей её реальной величине. В этом случае продавец либо частично платит налог с продажи недвижимости, либо полностью уходит от обязанности его заплатить. Надо сказать, что это противозаконный способ и может привести к санкциям со стороны фискальной службы. Кроме того этот способ также не соответствует интересам противоположной стороны такой сделки – покупателя, ведь если покупателем является лицо, которое получает облагаемые налогом доходы, то при указании стоимости недвижимости в размере ниже двух миллионов, такой покупатель лишается части имущественного вычета. Также покупатель в такой сделке несет риск, в случае отказа в регистрации перехода права на купленную недвижимость, либо в случае расторжения сделки купли-продажи недвижимости, вернув эту недвижимость продавцу, получить от суммы, реально уплаченной за купленный объект, лишь только часть в размере, указанном в договоре купли-продажи.

В истории рынка недвижимости также иногда использовался способ, еще более рискованный для Покупателя: оформление купли-продажи недвижимости договором дарения. В этом случае Продавец избегает уплаты каких-либо платежей в бюджет, а у Покупателя напротив, возникает обязанность уплатить налог с полученной в дар недвижимости, чем фактически увеличивается стоимость купленной недвижимости. При расчете налога будет принята во внимание кадастровая цена объекта недвижимости, которая, кстати сказать, может даже превосходить реальную рыночную стоимость объекта. В случае же расторжения такой сделки судом, Покупатель и вовсе рискует остаться "без гроша", ведь согласно документам, подписанным сторонами, недвижимость была "получена" в дар безвозмездно. В дополнение к этому, такая сделка изначально ничтожна, поскольку является притворной.

Следующий способ, к которому иногда прибегают стороны сделки купли-продажи недвижимости, - разделение налогового бремени между собой, т.е. между Продавцом и Покупателем, указывая в договоре купли-продажи реальную стоимость сделки. Поскольку данный способ ведет к увеличению стоимости недвижимости для Покупателя, то Продавец рискует столкнуться с тем, что Покупатель может отказаться от сделки в пользу аналогичной недвижимости с меньшей стоимостью.

В стремлении уйти от уплаты налога участники сделок с недвижимость проявляют иногда исключительную изобретательность, придумывая иногда весьма необычные варианты реализации своей идеи, ну например, оформление предварительного договора купли-продажи с залоговым обеспечением его исполнения и составлением доверенности на подписание основного договора купли-продажи недвижимости по истечении необходимого срока – срока после которого налог с продажи недвижимости уже не взимается; или оформление договора займа и договора залога недвижимости в качестве обеспечения возврата денег с возможностью обращения взыскания во внесудебном порядке.

Используют и другие схемы минимизации налога с продажи недвижимости, однако все они не дают достаточных абсолютных гарантий и несут в себе те или иные риски для сторон сделки. Оценить и просчитать эти риски, человеку не связанному с этими проблемами в своей профессиональной деятельности, зачастую бывает очень сложно, и чтобы, не потерять больше, чем хочется сохранить, лучше оформлять недвижимость, используя при этом документы, реально соответствующие фактическим обстоятельствам сделки, а также не экономить на консультации квалифицированных юристов, профессионально работающих на рынке недвижимости и имеющих необходимый опыт.