+7 (4012) 611-555, 631-777, 317-777
 
Онлайн консультант
ICQ 638698551

Статьи о недвижимости

Курсы ЦБ на 18.11.2017
 
$ 59.6325
 70.3604
-Олег Игоревич, Вы возглавляете «Риэлт-Финанс» - одного из «старожилов» на рынке недвижимости Калининграда. Сколько лет этому проекту?

-Компания на калининградском рынке с 1995 года. В этом году исполняется 20 лет со дня основания. Начинали мы с одного офиса, развивались, шли вперед. Конечно, за два десятка лет мы имели и более успешные периоды, когда риэлтерская деятельность была более интересной с точки зрения эффективности и доходности. Сегодня это менее рентабельный бизнес. Тем не менее, компания профессионально работает на рынке, в штате есть сотрудники с большим опытом работы.

-Вы сегодня называетесь Центр продажи недвижимости. Какие  услуги предлагаете калининградцам?

-Мы не занимаемся арендой жилой недвижимости, мы занимаемся продажей жилья, а также арендой и продажей коммерческой недвижимости.

-Новые услуги, например «срочный выкуп недвижимости» есть в Вашем прайсе?

-На самом деле мы всегда это делали. Выкупали, расселяли, реконструировали недвижимость. Очень много магазинов в Калининграде появилось благодаря нашей работе. Мы расселяли квартиры на первых этажах, предлагали людям лучшие условия, реконструировали помещения под магазины, продавали готовые магазины, реализовывали расселенные квартиры. Что касается срочного выкупа, то на сегодняшний момент он не очень востребован. Если человеку срочно нужны деньги, он просто идет в банк, и с небольшим дисконтом (около 20 процентов) те же деньги получает в кредит под залог своей квартиры. Мы стараемся оказать  своим клиентам максимально эффективную помощь. Если, действительно, речь идет только о продаже, и продать необходимо очень срочно, то потребуется лишь небольшая скидка, адекватная ррынку. Настоящий риэлтор всегда поможет своему клиенту продать свою квартиру максимально выгодно. Сегодняшний рынок весьма емкий, покупателей много, и если предложить квартиру с дисконтом 5-10 процентов, сделка состоится достаточно быстро без всякого срочного выкупа.
Однако бывают клиенты, которые не настроены ждать, и даже 2-3 дня оказывается для них много. Они приходят в наш офис только для того, чтобы получить предложение по выгодной цене, за которую мы готовы срочно выкупить их недвижимость. И мы договариваемся за один день о срочном выкупе.

-Даже сейчас, когда рынок стагнирует?

-Рынок не умер. В нашей компании сделки идут постоянно. Конечно, сравнивать объемы продаж с объемами 2014-го года нельзя. Продажи упали минимум в два раза. Но это, как средняя температура по больнице – месяц от месяца разная. Те же сезонные всплески, они остались. Начало сентября всегда было тихим периодом. Совсем скоро школьная лихорадка закончится, и в рамках плотности рынка- 2015 снова появятся какие-то средние показатели.

-Что произошло и происходит с рынком?

 -Рынок в конце 2014 года вступил в фазу кризиса, это время было сопряжено с падением курса рубля. Рынок отреагировал с опозданием в две-три недели. Многие застройщики и владельцы подняли цены. Паника была активно поддержана возросшим покупательским спросом. В итоге рынок удовлетворил спрос, отложенный либо инвесторский спрос, и образовался некий вакуум. В марте 2015-го произошел небольшой откат назад по цене, процентов 5-10, после чего опять начались стабильные продажи. Ведь что такое фактическая цена? Это цена сделки. Если сравнивать цены лета 2015 и осени 2014-го, то нынешние цены выше, примерно на 5-10, а по некоторым секторам и на 20-30 процентов. К примеру, в Ленинградском районе в начале 2014 года квартиры от застройщика предлагались по цене 42-45 000 рублей за один квадратный метр, сейчас они продаются «на ура» уже по 60 тысяч за метр.

-Как цены смогли повыситься, если покупательская способность упала?

-Но и предложение сузилось. Новые стройплощадки не заложены. Некоторые застройщики пока придерживают и готовые квартиры. Так что есть интересные направления, где недвижимость показала реальный рост. Вот буквально на днях был свидетелем переговоров по малоэтажному жилому комплексу на Северной горе. Там цена – 60 тысяч за квадратный метр, и застройщик сейчас хочет поднять до 70 тысяч. Не знаю, состоится ли сделка, но переговоры с покупателями активно идут. Еще раз подчеркну: есть предложения, которые оказались актуальны на сегодняшний момент и имеют слабую конкуренцию на рынке, застройщик попал в «десятку» с выбором проекта, места, цены, и он не испытывает проблем с продажей. Глобально же рынок товаров и услуг подорожал примерно в два раза. Недвижимость отреагировала меньшим подорожанием, а есть объекты, где продавцы и вовсе снизили цены. Такая нестабильность как раз очень характерна для кризиса.

-Что делать потенциальным покупателям сейчас? Дайте совет!

-Дальновидный покупатель совершает сделки именно сейчас, поскольку стагнация рынка недвижимости не может продолжаться вечно. За 20 лет, что мы работаем, могу сказать, что никогда недвижимость не была в абсолютном покое. Цены поднимались, падали, взрывались. С уверенностью можно резюмировать только одно: выигрывали те, кто покупал недвижимое имущество именно в такой период – период кризисный явлений в экономике. Ведь когда рынок идет в рост, ни покупатели, ни продавцы не успевают за ценами. Покупатель всего через час после просмотра объекта выражает готовность купить его, а продавец через на предложение отвечает: вот только что мне позвонили ваши предшественники и тоже готовы купить, возникает стихийный аукцион и квартира продается дороже. В том же кризисном 2008-м в цены росли на глазах, в месяц – на 1,5-2 процента. Люди не успевали адаптироваться, и только через три-четыре месяца, когда тенденция стала абсолютно отчетливой, стало понятно, что приняв решение купить квартиру, необходимо его реализовать в кратчайшие сроки. Задумчивость и неторопливость в моменты роста рынка недвижимости дорого обходится его покупателям!

-То есть сейчас можно вдумчиво, не торопясь, присматривать, выбирать и покупать?

-Да, сейчас это можно делать спокойно, размеренно и по адекватной цене. Характерная черта рынка недвижимости в том, что цены довольно в кризисные периоды довольно инертны. Но только в смысле падения. Растет недвижимость мгновенно! И месяца будет достаточно, чтобы рынок недвижимости показал рост 10-15 процентов. Как только ситуация в экономике и политике стабилизируется, тот вакуум, что образовался сейчас, позволит рынку просто взорваться. Сейчас из множества проектов застройщики реализуют всего 10-20%, остальные отложены в долгий ящик. По достоверной информации снабжающие организации, раньше они выдавали технических условий, условно говоря, 10 единиц, сейчас - 1-2 ТУ. То есть запрос на освоение участков, на подключение объектов к сетям снизился в 10 раз. Это говорит о том, что рынок идет к значительному сужению. Если в момент этого сужения, экономика России покажет позитив, взрыв на рынке недвижимости не минуем. Когда цены начнут активно расти, в течение пары-тройки месяцев, народ поймет, что дно пройдено, и бросится покупать жилье. Валовые покупки однозначно подогреют предложение, и будет еще больший взрыв. Впрочем, такой сценарий с недвижимостью почти всегда повторяется в каждый микрокризис и большой кризис. Те, кто давно участвуют в рынке, могут это подтвердить.

-Да, многие специалисты говорят о похожести ситуаций 2008-го и 2015-го годов…

-Мы видим на объемах продаж больше, чем застройщики. Люди, звонящие в нашу компанию, интересуются рынком в целом. Мы совершаем продажи как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости, и отслеживаем каждый звонок, количество звонков, следим за этим постоянно, оцениваем объемы продаж, их качество. Мы предупреждаем своих клиентов заранее, что цены упадут или подскочат. Те, кто доверяются нам и реагируют на такое предупреждение, выигрывают. Остальные вынуждены потом продавать еще дешевле или покупать еще дороже.


-Что скажете о коммерческой недвижимости? По всему городу: на магазинах, офисах висят печальные растяжки и объявления на окнах: аренда, продажа…

-Коммерческой недвижимостью владеют коммерсанты. Это люди, которые привыкли считать. И тем более странно, что видя, как падает национальная валюта, многие из них совершают эту роковую ошибку. Что некоторые сделали? Они привязали стоимость аренды к курсу валют, подняв арендную плату сразу на 40 процентов. Само собой, адекватные арендаторы увидели, что вокруг есть предложения, где цена не поменялась, и съехали. А рантье, поднявшие цены до баснословных, до сих пор пытаются найти новых арендаторов и теряют деньги. Ведь у доходности есть как краткосрочный, так и долгосрочный результат. Вот хочет владелец сегодня поучить арендную плату 100 тысяч, а рынок дает только 70 тысяч, и он не скидывает, опасаясь потерять 30т, однако теряет каждый месяц 70. Аренда собственности – бизнес, в котором недвижимость должна давать доход своему владельцу каждый день.


-Ситуация прямо патовая….

-У риэлторов есть старая-старая поговорка: «Самый лучший доктор – время». Человек не проявляет гибкость, не готов к анализу, утвердился в каком-то своем убеждении, однако проходит время, и он «излечивается», начинает понимать, что нужно что-то менять, начинает анализировать уже по результатам собственного опыта, снижает цену, сдает свою недвижимость и получает доход. А заодно начинает понимать, что в аренде важен каждый день, и важно глобальное понимание ситуации на рынке недвижимости.

-Покупают ли сейчас коммерческую недвижимость?

-Да. Покупают и сейчас, правда, объемы реально сократились. Но если вдруг где-то в хорошем месте предлагается объект под торговлю, да еще по выгодной цене, не сомневайтесь, этот объект будет куплен тут же! На рынок выходят и объекты коммерческой недвижимости, которые не очень интересны. Да сейчас их сложно продать, сдать в аренду, но с ними всегда была проблема, даже в лучшие времена, когда рынок был в тонусе.

-В жилой недвижимости спрос больше на первичном или вторичном рынке?

-«Первичка», наверное, больше пострадала в кризис, поскольку примерно на треть была объектом инвестиций. Сейчас эти покупатели попросту ушли с рынка, их нет. Остались только люди, которые покупают новострой, чтобы жить. Спрос на вторичный фонд в центре города по-прежнему есть. Эти квартиры тоже покупаются с инвестиционной целью для последующей сдачи в аренду. Квартиры в элитных местах также продаются – ведь они являются центром притяжения интересов покупателей «жилья для себя». Что касается застройщиков, то они, как я уже сказал, пострадали больше. Они являются локомотивом демпинга цен, ведь они находятся не только под давлением рынка, но и под давлением своего финансового плана строительства. Многие из них еще и закредитованы, а платить по кредиту нужно также четко по графику. В такой ситуации не продать во время – непростительная ошибка.

-Ваш прогноз на ближайшее будущее. Как поведет себя рынок недвижимости дальше в 2016 году?

-Я думаю, что в ближайшие полгода сильных изменений не произойдет. Рынок недвижимости всегда идет позади других рынков: нефтяного, валютного рынка, рынка ценных бумаг. Если на этих рынках произойдет стабилизация и будет проявлена демонстрация позитивных перемен, то и рынок недвижимости пойдет вслед за ними в рост. Все остальные прогнозы сейчас просто нелепы. 2016 год, я считаю, будет более сложным, но и более стабильным.

-Что Вы собираетесь делать?

Сейчас мы готовимся отметить свой юбилей 20-летие компании. А касательно дальнейшего видения бизнеса, то как бы там ни было мы стараемся всегда держать себя в тонусе, и искать позитивную сторону и очки роста, развития компании.

-Благодарю за беседу!
-Беседовала Виктория Данилюк.

Интервью для газеты «Калининградская недвижимость».