+7 (4012) 611-555, 631-777, 317-777
 
Онлайн консультант
ICQ 638698551

Закон и недвижимость

Курсы ЦБ на 18.11.2017
 
$ 59.6325
 70.3604
Нередко участниками сделок на рынке недвижимости являются юридические лица. Какие же особенности следует иметь ввиду при совершении сделки с недвижимым имуществом, одно из сторон которой выступает юридическое лицо – Общество с ограниченно ответственностью или Акционерное общество, будь то сделка купли-продажи, дарения, мены, аренды или безвозмездного пользования.

    Юридическому лицу, в отличии от физического лица – гражданина, для совершения сделки с недвижимостью необходимо предоставить пакет документов юридического лица, подтверждающий правоспособность юридического лица. Необходимо убедиться, что юридическое лицо зарегистрировано в установленном законодательством порядке, и проверить полномочия лица, действующего от имени этой организации.

 Такими документами являются, например:
 
Выписка из ЕГРЮЛ,
 Свидетельство о государственной регистрации юридического лица,
 Свидетельство о его постановке на учёт в налоговом органе,
 Устав,
 Протокол общего собрания участников общества или решение учредителя об избрании руководителя (директора или генерального директора).

От имени юридического лица может действовать либо избранный участниками общества руководитель, либо представитель по доверенности, выданной руководителем и удостоверенной нотариально. Орган, регистрирующий права на недвижимое имущество и сделок с ним, затребует подтверждающие документы в порядке межведомственного взаимодействия из уполномоченных органов государственной власти и управления, а для стороны по сделке (гражданину), необходимо ознакомиться с этими документами при подготовке сделки, до того как подписать договор с юридическим лицом.
Кроме того, что юридическому лицу для совершения сделки с недвижимым имуществом требуется предоставить определённый пакет документов, существуют ещё требования законодательства, которые необходимо выполнить. Эти требования содержатся в федеральных  законах «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах» и других законодательных актах.

Перед тем как провести сделку с ООО  или АО, нужно проверить, не относит ли её закон к сделкам с заинтересованностью или к крупным сделкам. Если сделка имеет признаки сделки с заинтересованностью, то нужно: известить о ней участников (иных лиц); одобрить её (если это необходимо). Если сделка является крупной сделкой для этого юридического лица, то нужно получить согласие общества на её проведение.

Сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания. Например, когда ООО заключает договор купли-продажи (иной договор) со своим директором, то тот заинтересован в сделке. Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть признана недействительной (пункт 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества, если она совершена в ущерб интересам общества.

 Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции)…  цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. В случае совершения крупной сделки, общее собрание участников общества должно принять решение о согласии на совершение этой сделки. Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Под сделками, не выходящими за пределы обычной хозяйственной деятельности
, понимаются любые сделки, заключаемые при осуществлении деятельности соответствующим обществом либо иными организациями, осуществляющими аналогичные виды деятельности, независимо от того, совершались ли такие сделки данным обществом ранее, если такие сделки не приводят к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов.

В ряде случаев положения закона о крупных сделках и сделках с заинтересованностью не применяются. Например, к сделкам, совершаемым в процессе  обычной хозяйственной деятельности  общества; к  обществам, состоящим из одного участника, который одновременно является единственным лицом, обладающим полномочиями единоличного исполнительного органа общества (руководителем), в случае, если Устав предусматривает положение о том, что правила о сделках с заинтересованностью к обществу не применяются.